城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可或缺的重要组成部分，所以客流动线设计是支撑商业运营的纽带。城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体，因此它也是制约商业聚集的一个重要因素。
在设计管理方面，全过程均要聚焦以上三点为目的，先动线再划铺、先功能再效果、聚集与分散相辅相成，每一样设计与成本的投入均要达到预设的目的。
商业动线分外部及内部动线，而最大的难题应该是如何使人流朝上走。
1. 外部动线：
从交通规划入手，利用地铁站、停车场、露台、屋顶绿化等形成可通行、可停留、可逛玩的商业动线，再结合双首层概念，将人流向上带，最有名的当属大阪难波公园，将以上几点巧妙结合，造就了商业的典范。18年我经历的曲江汉华城项目，更是将公园与双首层概念引入，达到引入人流的目的；20年主导的另一个项目，商业屋面设置跑道及露台的设计也同样达到人流向上引的目的。
1. 内部动线：
内部动线分客流动线及后勤动线，其中后勤动线包含客服、货运、垃圾清运动线。在外部接驳方面，分为人行及车行出入口，如果旁边有住宅、公寓等业态时，也需要前期规划好，目的同样是达到互带引流的作用，但同时也要考虑安保及物业运营的投入。
当外部动线规划好后，内部动线的梳理就属于细节的把控了，首先应规划好客流与后勤动线：
（1）客流动线的首要目的是让客户不走回头路，一次性休闲游逛，以可见性、可达性作为两个主要衡量标准：可见性则是让顾客到达全部店铺的可能性，高达性是降低顾客迷失感，营造惬意商业空间，而在这个目标下，尽可能创造商铺的多面性，尽可能的结合外部流线。
我在做街区商业时参考过上海月亮湾商业中心，同样是街区商业，他能够做到n条动线下创出n2条展示面，并且通过1个广场1条花园带聚集人气，虽然出入口过多，看似不利于人流聚合回旋，但实则却带动了外部人流。
还有一个让我印象深刻的项目，成都的来福士广场，它是由五栋办公塔楼集聚而成的综合体商业，这个项目的占地并不占优势，所以在设计前期引入了长江三峡的概念，室外通过层层商业屋面露台递进及水系的运用让人乐于前往，水系的下方是商场内部采光顶棚，在阳光照射下波光粼粼的视觉冲击另人心旷神怡，最终达到室外室内互相引流的目的。
后勤动线的设计在前期规划客流动线时要统一考虑，后勤大概包含以下几个方面：垃圾运输、货物运输、商业运营、物业管理，其动线需要与客流动线分开。当场地受限无法区分时应做好时间段的控制，且对货车、垃圾车等阻碍车位应考虑销控租售。
3.垂直交通动线：
垂直交通动线作为商业客户引流不可或缺的因素，其引导方式、位置都会直接带来体验感的感受，甚至作为商业存活的重要因素。
（1）引导方式：顺应人流的方向设置扶梯、景观垂直电梯等垂直交通，便捷的引导人流。
（2）位置：需要考虑相互之间的关系，结合客流及后勤流线，实现在垂直人流动线引导上的均衡分布。其服务半径一般为30-50米。
（3）工具类型：在垂直交通工具中，按照使用效率排序为扶梯、电梯、楼梯。应按此应用于不同的流线中，达到便捷的目的。而货梯的动线应尽量与疏散楼梯共同考虑，直达商户后场，避免清洁问题。
4.停车场动线：
停车场为商场客户的第一印象，我见过太多停车场未设置好，商业运营惨淡的现状，而且自己也在停车场动线上吃过亏，所以我总结一些重点把控的方面：
（1）如果商业周边存在住宅或者公寓、办公等业态，一定要在前期规划时就划分出流线及规划收费运营方式，如住宅与商业的停车场需要完全隔离，且要考虑到两个业态的停车场出入口，住宅单元入口的门禁系统选择。
（2）划分商户时要注意停车场交通电梯的预留，千万不要划分在商户内。比如我之前接手的街区商业，商业里唯一一部下停车场的电梯被划分在了超市里，成了超市独享的电梯。
（3）在停车收费系统中，如果项目存在多业态，还需要注意将各业态的收费系统及商业运营纳入统一平台管理。
二、铺位划分
业态的布局对铺位划分起到决定性作用，而商铺的分割对其今后的销售和经营状态也有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、业态组合。
1. 分割原则：商铺的分割，必须遵循业态定位的原则，不同性质的商业种类和业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金要求都不同。
2. 进深原则：综合体里的商铺，开间一般为6-10米甚至更宽，且采用玻璃幕墙的形式，方便展示产品；临街商铺或社区底商，常见商铺开间一般为3-4米之间，过小就影响经营了。开间与进深的比例一般控制在2:3或1:2之间，大于4就不利于租售和运营。
3. 避免出现铺位死角，或者不规则铺位。
公共部分与通道的划分布置提高各个均好性：入口大厅、中庭、主次通道的设置应结合娱乐配置，尤其在较长通道处应设置缓解疲劳的娱乐设施，如果可以还可将其与导视结合在一起。而在门厅、中庭等位置应意在提高商铺的曝光度，租金也随之上涨。
在通道位置尽可能创造铺面的迎客面。
首先，在商业项目前期规划时，不要想一次性把业态定准，设计要做的应该是尽可能预留改造的条件。而我目前合作的商运公司是我历来提业态最全面的搭档了，他们可以在设计前期将主营业态确定下来，所以我们的设计和成本也是最可控的，虽然在后期施工时或招商前后也有调改，但不会对原始数据产生颠覆性修改。有些商业变更和签证的费用远远高出目标成本，多出在商业业态定不稳，条件来回变，但也很难控制，若要做到稳控，首先必须有一个运营经验丰富且资源广泛的商业团队。
1. 业态相关条件预留：
确定商业业态，对于设计而言，需要确定零售或餐饮，这决定了商铺划分、水、电、气、空调负荷及外立面的布置。
餐饮的铺面需要考虑后厨空间，且预留上下水、电、气、排油烟条件，其空调的负荷也大于零售店铺。而后厨区域在外立面的布置上通常为实体墙结合广告位的做法。而也有些商业因为各种原因前期并不能确定业态，在这种情况下，最保险的做法则是全部预留餐饮条件，前期施工到位的为上下水，天然气及排油烟均预留烟道，做好管线的排布。
在电气上，为了避免成本浪费，在业态确定前，工程建设中不施工电缆，将商业每层预留电表总箱，由变电室出线电缆引入商业每层电井电箱，商户供电桥架引至到位，待业态确定后再从电箱引至各商户配电箱，这样就避免了业态确定后由于用电量变化而调整表箱位置及电缆。
天然气是非常重要的分包工程，因为此阶段一般在业态确定后即开业前才进行申报，申报通过后划拨到天然气公司，随后现场踏勘，出设计图纸，备料后才施工，这个过程大概历经6个月，施工时基本上商场正在装修阶段，很容易有打架的地方，所以天然气工程应在前期设计阶段就予以考虑，但是天然气公司又不接单，无法展开设计怎么办呢？我通常做法是在设计前期就单独规划好天然气井道及路径，提前预留走管位置，并做好遮蔽，不至于施工时打架。
2. 设备用房：
地下车库的设备用房做好清理的条件预留，比如隔油池、湿垃圾房一定要有清扫、给排水及通风条件等。
而屋面设备分为小屋面和大屋面，如果有商业裙房，有可能屋面的设备会与绿化外摆露台相结合，在前期应做好遮蔽、除味、降噪等措施，而小屋面的设备要做好检修通道的预留。如果设备对户内空间造成影响，应在前期以《销售风险提示函》的形式提供相关部门。
3. 广告位及LED屏
广告位及LED屏等宣传分项工程属于商业运营很重要的一方面，也关系到外立面设计，所以在前期需要充分讨论确定。且在做法方面，广告位可采用简化立面做法，此部分我将在外立面设计时一同叙述。
在LED屏的选择时需要特别注意模块尺寸及参数，一般选择P6户外全彩屏，可达到远观较清晰的效果。另外LED屏会有散热的要求，所以在前期设计时切记不要忘了留设空调、检修通道、隔热墙等设施。
设计管理的工作一定要有条理的进行，在前期一定要把条件落实到位后再开施工图，避免施工图过程中调改，当施工图完成后再复核条件落实的情况及综合管线排布检查等等。这里只介绍了关系商业运营方面的内容，也是地产设计师最应该关注的内容，至于消防等规范方面应该果断划拨给设计院来控制，要有重点的工作，才能够控制错误率。
另外，设计工作除了细致之外更需要有策略，我们在前期可以把相关设计条件以任务书的形式签订进设计合同中，并以审图要点表的形式让设计院自查后设计管理部再抽查，最后出图前再对商运、工程、成本部进行图纸交底，这样便做好了“事前、事中、事后”的管理。下期我们再来介绍商业项目里分包设计工程的管理。
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