大悦城已经连亏四年了！
根据大悦城2025年三季报显示，第三季度单季营收54.16亿元，同比增长23.24%，而归母净利润却为巨亏-6.42亿元，同比更是下降187.55%。
从前三季度总体看，公司营业总收入206.48亿元，同比上升0.83%，归母净利润为-5.33亿元。尽管亏损同比收窄9.17%，但这已是公司连续第四年处于亏损区间。
作为曾经引领全国的商业地产龙头，大悦城是如何沦落到如此局面的？
01.
大悦城亏损的首要原因在于资产减值规模的不断扩大。2025年前三季度，公司合计计提减值10.8亿元，同比增加48.0%，其中存货跌价准备高达10.4亿元。
这些减值损失对归母净利润的影响达到8.3亿元，成为亏损的主要因素。
资产减值问题并非2025年独有。2022年至2024年三年间，大悦城累计计提资产减值准备近100亿元，仅2024年就计提46.98亿元。武汉新洲航天悦府等项目因销售停滞导致存货跌价36亿元，是减值的重要来源。
房地产行业整体低迷是导致大悦城计提大额减值的背景。全国商品房销售额持续下滑，房企普遍面临去化压力。
大悦城作为“商业+住宅”双轮驱动的房企，开发周期长、资金沉淀大，在这一背景下受到的冲击尤为显著。
02.
大悦城亏损的第二个关键因素是非并表项目盈利能力大幅下滑。2025年前三季度，公司投资净亏损5.23亿元，而去年同期实现净收益14.0亿元。一正一负，相差近20亿元。
投资亏损源于合作项目的盈利能力下降。近年来，大悦城为缓解资金压力，越来越多地采取合作开发模式。但当行业整体面临调整时，这些合作项目往往首当其冲。
部分项目因股东分歧而陷入困境。如南京江北大悦城因股东分歧停工，成都金牛项目因装修方案争议搁置，济南大悦城开工时间多次延期。这些问题不仅拖累了当期业绩，更损害了公司的品牌信誉。
此外，大悦城还存在“利益倒挂”现象。2023年，少数股东分走15亿元利润，而母公司亏损15亿元，这种不公平的利益分配机制自2020年持续至今，暴露了公司治理结构的缺陷。
03.
大悦城亏损的第三个原因在于沉重的债务压力。截至2024年末，大悦城控股有息负债666亿元，净负债率攀升至97.1%，剔除预收的资产负债率达72.9%。
这些债务带来的财务成本不断侵蚀公司利润。
大悦城地产的债务状况同样不容乐观。2024年末，其负债总额约736亿元，一年内的应付账款、其他应付款、银行借贷等近164亿元。在融资环境收紧的背景下，如此规模的债务对公司现金流构成了持续压力。
为缓解债务压力，大悦城不得不出售部分资产。2023年，大悦城地产以6981万卖掉深圳宝安区的5套商业房地产，同年又底价6423万挂牌转让旗下名都地产100%股权。这些资产出售虽然短期缓解了现金流压力，但却影响了公司的长期盈利能力。
04 .
大悦城的商业板块作为公司的现金牛，为公司转型提供了重要支撑！
作为曾经的商业地产领域的引领者，如今也是疲态倍显！
众多核心项目的表现出现下滑，如北京朝阳大悦城的出租率从2022年的99%一路下滑至2023年的97%，2024年降至92%。同时，某一线城市核心商圈大悦城2024年客流量同比下降18%，租户平均租金水平下降12%。
尽管大不如前，但相对其它板块，大悦城的商业运营板块依然表现出较强的韧性。2025年上半年，公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量达2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率稳定在92%的高水平。
2025年5月和7月，南昌和深圳大悦城先后开业，进一步扩大了公司的商业布局版图。截至2025年上半年末，大悦城在营商业项目共37个，总商业面积387万平方米。
商业运营不仅表现出良好的增长性，毛利率水平也显著高于开发业务。2025年上半年，公司投资物业及相关服务毛利率保持在59.4%的高位，相比之下，开发业务的毛利率仅为31.1%。
05 .
面对持续亏损，大悦城正积极推动从房地产开发向商业运营的战略迁移。公司房地产开发业务持续收缩，以存量去化为主。截至2025年上半年，公司可售货值1105亿元，较2024年末下降13%。
大悦城地产的私有化是战略转型的关键一步。2025年7月31日，公司宣布大悦城地产拟通过回购股份实现私有化退市。若私有化完成，大悦城持股比例将提高26.6%，有望增厚商业资产权益口径租金及相关收入至少6亿元。
轻资产模式是大悦城转型的另一方向。2024年，其轻资产项目增至17个，占总商业项目的37%。2024年9月，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT。
在业务层面，大悦城基于长达两年的市场调研，提出“主动健康+场景生活”产品主张，构建差异化好房子产品体系。同时，公司推出“中粮好房子场景实验室”，以模块化方式研发健康住宅产品，适应市场变化。
06 .
大悦城的连续亏损，离不开房地产行业整体下行的背景。2022年后，房地产市场进入“筑底阶段”，销售规模与价格持续低迷。2024年全国商品房销售额同比下降12.3%，房企普遍面临去化压力。
在行业寒冬下，央企也难独善其身。2024年，中交地产预亏53亿元，信达地产亏损6-7.3亿元，首开股份亏损75-95亿元。与保利、招商蛇口等盈利央企相比，大悦城的商业地产模式使其抗风险能力更弱。
监管政策的变化也加剧了房企的困境。监管层对房企负债率、预售资金等管控趋严，大悦城2024年剔除预收款后的资产负债率达73.57%，踩中“三道红线”。同时，消费复苏乏力导致商业地产租金收入增长受限，2024年投资物业收入同比下降2.78%。
高管更迭和内部管理问题进一步增加了大悦城的经营难度。2024年，原董事长周政因贪污、受贿等罪名被判刑12年；2023年，总经理曹荣根主动投案，多名高管被查。这种高层动荡无疑加剧了公司的经营困难。
07.
写在最后
面对行业寒冬，大悦城也在积极调整自救。2024年，公司开启组织架构调整，将区域公司从10个整合为4个，大幅缩减管理层级。
同时，公司综合融资成本已降至4.06%，在民企融资难背景下，这一融资成本优势将成为其渡过寒冬的重要支撑。
机构预测，大悦城2025年亏损有望收窄至3.49亿元，2026年可能实现盈利5.40亿元。从开发向商业的战略迁移道阻且长，但大悦城手中仍然握有优质商业资产和央企信用两张底牌。
大悦城能否力挽狂澜、扭转乾坤？我们拭目以待！
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