一、项目位置
购物中心所处的位置不同，业态定位也是不一样的。市中心由于各方面条件成熟就比较适合做购物中心。而城郊结合处就适合做一些休闲、娱乐、餐饮等业态项目，才会吸引消费者。所以，项目选址也非常重要。
二、商圈范围
购物中心来最基础要素，就是商业地产项目所服务的商圈范围，商圈范围内包括消费群体、购买能力、居住环境及市场供需等业态情况。
三、项目规模
项目的规模大小与业态之间也有必要的联系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。
四、市场竞争
商业地产项目所在商圈必定会有竞争趋势，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。
五、商户沟通
在项目前期业态定位时，就要通过与商家的沟通了解他们的业态是否符合，能否给购物中心的后期运营带来效益，避免后期招商的不合理，做到业态定位与商户入驻的准确性。
六、建筑设计
合理的建筑设计对于项目是非常重要的，所以要协调好业态定位与建筑设计的关系，满足建筑条件的要求，比如项目的消防、层高、动线设计的合理性要求。所以，尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现低级错误。
七、业态分布
业态分布是非常关键的一个步骤，各个楼层适合做什么样的业态，零售、服装、电子、餐饮的合理分布，对于后期商业的繁荣起着重要的作用。所以做好业态分布，可以避免后期经营的很多问题，从而为商业地产项目成功奠定一个良好的基础；
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