随着存量商业加剧，购物中心、商场的竞争愈演愈烈，许多购物中心、商场在面对激烈的市场竞争时陷入了困境。那么，在这样的背景下，体量小或是定位服务于周边社区消费力，社区型商业应该如何运营？
一、社区商业目前普遍存在的问题
01 人口老龄化趋势
一些社区面临人口老龄化现象，老年人消费习惯相对保守，对于新兴业态和时尚品牌的需
求较少，限制了商业区域的发展潜力。
02 电商冲击
随着电子商务的崛起，越来越多的消费者选择线上购物，社区商业面临线上电商的竞争压力，影响实体店的销售额和利润。
03 交通和停车问题
一些社区商业区域交通不便利，停车位不足，导致顾客流动性下降，影响商家的客流量和销售额。
04 服务质量不稳定
一些社区商业区域中的商家在服务质量和专业水平上存在差异，部分商家服务不到位，影响顾客满意度和品牌形象。
05 数字化转型缺乏
一些社区商业区域对于数字化转型和互联网技术的应用相对滞后，缺乏线上线下融合的创新模式，错失了发展机会。
06 缺乏社交和互动体验
一些社区商业区域缺乏社交和互动体验的营造，顾客到访后缺乏粘性和归属感，限制了顾客的回头率。
二、社区商业需具备的特征
要想解决问题并运营好社区商业，首先要对自身定位有一定的了解，通常社区商业都应具备以下4点特征：
01 商圈针对性更强
目标客群主要针对社区内的居民及周边写字楼等固定人群，需吃透这些人群的需求特点并对症下药。
02 具有公用服务属性
社区购物中心是人们工作与生活外的第三空间，具备着放松、休闲的功能，更完善的配套生活设施能持续吸引消费者到达。
03 更便捷的可达性
抓住人们“最后一公里”的需求，居民在家门口就能完成各类消费需求，形成了便利性与经常性的特点，打造社区服务体系。
04 烟火气激发消费活力
由于与居民生活距离很近，居民的持续性到访与消费使社区商业增加了独有的烟火气，产生一种“家”的亲近感，有助形成消费黏性。
三、
社区商业如何运营才能取胜
好的运营策略是一个社区商业能够取胜的关键之一，它涵盖了诸多方面的考量和实践，对于社区商业的持续发展和脱颖而出至关重要。要满足以上特征，商管团队可以考虑以下8个策略：
01 经营商家的品牌连锁化
在社区商业的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，而且在提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久的良性发展。
与有潜力的商家合作，推动他们在多个社区型购物中心开设连锁店，提高品牌影响力和知名度。提供优惠政策和支持，鼓励商家在不同门店间进行跨店促销和联动活动，增加品牌忠诚度。
02 合理的的商业定位、业态规划和面积配比是关键
构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源共享。
另外，还可以学习国外社区购物中心的零售商联合扩大经营的范围，不仅增强对人们"一站式"购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和家庭休闲娱乐项目，满足社区居民服务的特殊性和多样性。
通过市场研究和调查，准确把握目标消费者群体的需求和偏好，制定与社区特点相符的商业定位和业态规划。灵活配置各类商铺面积，避免同类型商家过度集中，提供多样化的购物选择。
03 注重“硬件”提升和“软件”深化
商业地产进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，社区型购物中心的打造要以差异化（主题化）满足消费者个性化的需求。
科学合理的规划是持续良好经营的首要条件；转变经营思路、培养优秀的专业人才是根本。不断优化购物中心的装修、设施和环境，创造舒适愉悦的购物体验。培训员工，提高服务质量和专业水平，提供个性化的购物建议和解决方案，增加顾客满意度。
04 精准的客源分析和双向服务功能
社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利模式，使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。
借助数据分析工具，深入了解顾客喜好和行为习惯，提供个性化的促销和推广活动，增加回头客率。
为商家提供顾客数据分析服务，帮助他们更好地了解顾客需求，提供更有针对性的商品和服务。
05 加大体验式业态，吸引顾客到店消费
近年来社区商业人气减弱，跟电商崛起有很大关系，日常消费有不少转移到线上，实体店要避开电商的冲击，必须依赖强体验的消费业态。这也是体验式业态的占比越来越高的原因。
现阶段各社区型购物中心常见的体验式消费有以下几种：
科技体验：VR、AR、MR、虚拟投影等科技元素相关的业态，能打造沉浸式、交互式的逼真体验，趣味性高、体验感好，是当前社区型购物中心青睐的商业类型。
亲子体验：亲子经济全面爆发，社区型购物中心同样将亲子体验式消费作为重中之重来打造。其中，亲子教育培训以及儿童游乐最常见。
生鲜类商品+特色餐饮：尽管休闲娱乐等体验式的业态占比上升，但社区商业仍然是立足于居民的日常消费，生活类业态依然是主角。为了避免与线上店竞争，引进的品牌同样强调以特色化、体验化吸引顾客到店消费。
06 创造社交条件，增强顾客粘性
社区商业的顾客相对稳定，人与人之间容易建立起情感。通过创造一些社交场景，可以增进顾客间的感情，培养起他们对购物中心的粘性。比如广州基盛万科中央公园就在万物市集内部打造了社区共享厨房和微型酒吧。
此外，一些社区型购物中心还常会组织跳蚤市场、运动会、宠物联谊会、儿童活动等，这些活动促进邻里情感交流，并为社区商业聚拢人气，活跃气氛。
07 提供便民服务，带动周边产品消费
社区商业的本质属性是本地化生活服务，服务和消费之间密不可分，如何融服务于消费，以服务带动消费是社区商业的重要能力之一。
营业时间迁就居民的消费习惯，满足24小时消费需求。比如白天，早餐、超市部分业态提早开门，而并非像其他购物中心一样安排在九点后才开门迎客；夜间，部分店铺营业时间延长，满足下班后的消费娱乐需求。
除了常规消费外，还有更多的贴近生活的服务型消费。如基础的便民服务，医疗宠物市政等专业类服务。
08 主题化定位，形成差异性竞争优势
为了避开与周围商业体的竞争，提高自己的辨识度，社区型购物中心在规划上也强调差异化。
事实上，社区型购物中心的业态大部分是比较接近的，但融入个别特色化的业态或者借助一些IP的打造，就可以赋予整体不一样的感觉，形成差异化特点。
当前，文化、美学、亲子、女性、科技等主题已经被很多项目运用到项目身上，形成自己的标签。同时，内部空间的主题化包装，也能增强项目的识别度。
通过定期更换装修主题和举办主题活动，为购物中心注入新鲜感和活力。突出特色业态和特殊服务，打造独特的购物中心品牌形象，吸引目标消费者和品牌入驻。
四、案例分析
01 曼谷 Dadfa
Dadfa 位于曼谷的第一国际学区，以与自然的五感体验作为特色，成了曼谷最火的社区商业之一。如果说 The Commons 是文青迷你派对的好去处，那么 Dadfa 就是文青放松身心的新天地。
Dadfa泰语之意为“平台”，这里将自己定位为市集公园，连结周边的社区、学校与传统市场，除了品质不错的咖啡店与平价餐厅，也有健身房与其他学习型服务空间，预留的弹性空间在周末或节日都能成为休闲市集的举办场所。
固定商店配合短期主题市集活动，项目会依照主题引入各个曼谷高质量的 (市集) 摊位、并邀请当地歌手来做活动，让空间充满活络而多变的节庆气氛。
这里最大特色就是打造有机生活品质，清新的咖啡馆与有机餐厅，也有健身房与户外瑜伽、其他学习型服务空间，并设立了儿童游乐区。
同时，这里还提供一个小小的阅读天地，许多泰国设计师、大学生也会带着电脑在这工作，因为这里提供了设计、艺术、旅游、文化等多种类型的书籍让大家自由阅读，还有咖啡饮品、现打新鲜果汁、手作甜点，在这舒适的等待灵感的爆发或是休息发呆，都很惬意放松。
02 日本永旺G.G Mall
在过去20多年里，日本经济长期低迷、国内需求不振、物价保持稳定，人口开始陷入负增长。在打破老龄化困局上，日本也找到了积极的老龄商业模式。
比较成功的是专为老年人服务的日本永旺集团旗下的G.G Mall。
G.G（Grand Generation）一词源于日本作家小山薰堂，指的是日本战后婴儿潮、目前年龄已经超过55岁的一代人，有“最重要、最高级”的意思，从起名上，就可以看出永旺对老龄人群的尊重。
G.G Mall牢牢抓住老年人的痛点，将所有配置都聚焦在65-74岁的老年群体里。
首先是消费环境：老人习惯早起，于是G.G Mall逆流而行，早上7:00开始营业，比其他商场早3小时，为老人们敞开大门；老人喜欢晨练，G.G MALL就直接把走道空地变成“晨练场”；为了防止老人滑倒，G.G MALL还特意铺设了一条180米长室内的防滑健身步道。
针对怕孤单的老人们，商场员工还每天早上免费组织一节45分钟的健身锻炼课程。老人们在这里，可以看书、可以下棋，G.G Mall为他们量身定做了一切。在消费体验上，G.G MALL专门做了老年模式定制。
比如在“晨练场”旁边的健身装备店铺，适合老人的服装、鞋子以及需要到特定地点才能买到的护膝、护踝、徒步手杖等运动保护装备；
他们把传统意义的商场打造成了一个老年社区，在提供充满粘性的老年社交活动的同时，还销售老年专属产品。
永旺目前已经在日本全国，包括东京千叶、名古屋等地在内的13个分店。预计到2025年，永旺还计划改造100个网点，专门满足老年消费者的需求。以这种成熟度以及普及速度，日本老年人未来将拥有自己的购物天堂。
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