本月初，笔者在“上海城市更新”官方公众号推出了《百年老宅“鸿寿坊”何以转身成为热门打卡地？》一文受到了热烈追捧，阅读量近万，不仅为“鸿寿坊”吸引来更多访客，还有多个开发商给笔者来电，表示他们也想把自己的项目做成“鸿寿坊”那样的“爆款”社区商业。
做好一个社区商业，无论是新建还是旧物业通过城市更新改造的，把项目做好，把人气聚过来，把销售做上去，把租金提起来，为扩大消费作贡献，还为企业创造价值，开发商不仅可以收回投资，还有开发利润——这是多少开发商梦寐以求的事。
来电者除了向笔者表示他们也想复刻“爆款”外，还都向笔者打听了“是哪家设计院设计了‘鸿寿坊’的更新改造工程”，无一例外。
笔者感觉到，来电者们想首先找到设计过“鸿寿坊”的设计院来设计他们的项目。其中还有一位将要关门歇业的大型综合超市（大卖场）业主，来电中对笔者说他们首先要通过招标选好设计院做出改造设计方案，然后根据设计方案的实际情况来确定能够做什么样的业态与引进什么样的商家。
笔者认为，这些开发商对于做“爆款”社区商业的打开模式都存在一个误区——因为，他们误认为“鸿寿坊”之所以能成为“爆款”社区商业项目，是因为设计院给他们设计了一个“爆款”城市更新方案，这种想当然的打开模式就是依赖设计院设计出一个“爆款”设计方案来。
按照他们的逻辑，他们的打开模式又回到了大概率失败的“通用商业开发模式”的老路上来了。那么要做“爆款”社区商业，先请设计院做改造方案设计为什么不行？正确的打开模式又是怎样呢？请看笔者本文详解：
一、详解“爆款”社区商业准确打开模式
通读《百年老宅“鸿寿坊”何以转身成为热门打卡地？》一文，你就会体悟到鸿寿坊这个百年老宅项目之所以能成为“爆款”社区商业，是因为同时满足了众多条件的：
1）商圈区位条件；2）物业交通条件；3）商业业态条件；4）业态落户条件；5）商业动线条件；6）后勤配套条件；7）场景与IP条件；8）智能服务条件。
请看详细分析：
1.项目所在商圈区位条件
以“鸿寿坊”为中心，一公里半径画个圈，常住人口达11万，办公人口7.3万人，这是上海市人口密度最高的地方，如果以三公里半径画个圈，常住与办公人口会达50万以上。但上海其他地方或其他城市一般人口密度达不到这个水平。
笔者觉得过去法国家乐福大卖场选址对人口密度的要求也同样适用于“爆款”社区商业的选址要求，就是三公里商圈20万人（常住的与办公的）的人口密度要求；
2.项目物业所在交通条件
“鸿寿坊”毗邻地铁7号线与13号线长寿路站，三面临路，北临长寿路、东临西康路、南邻新会路。但一般项目不会这么巧能够毗邻两条地铁线路站点并且三面或四面临路。
笔者认为项目选址最好选在靠近地铁站的地方，并最少两面临路，正如法国家乐福的选址条件中对交通的要求是法语“Carrefour”，就是十字路口一个角的意思。所以“爆款”社区商业的物业起码交通条件是十字路口一个角，需要两面临路；
3.项目所选商业业态条件
“鸿寿坊”聚人气的主力店、次主力店业态以及聚财气的高租金业态做到平衡。使之具有“精致烟火气，场景暖人心，商业接地气，超级好邻居”的特点。
通过商圈调查，占总体商业面积70%的负责聚人气功能的主力店与次主力店的选择中最最重要的应是本商圈内“稀缺”“空白”并且又是商圈内消费者“需要”的商业业态。
“鸿寿坊”商业规模本身较小，合计商业面积才15000平方米，选择的主力店与次主力店组合是“自营市集”与宝藏级品牌餐饮组合。但这样的主力店与次主力店组合适用于“鸿寿坊”，却不一定适用于所有的“社区商业”：
因为毗邻“鸿寿坊”东边原来存在过一家大型综合超市（大卖场）几年前关门了，原来习惯从大卖场生鲜区购买生鲜食品的顾客转而来“鸿寿坊”市集购买生鲜食品是个自然承接。
据笔者观察，“鸿寿坊”市集实际上是一个扩大了的大卖场生鲜区。笔者过去规划设计的许多大卖场其中包括生鲜区，大卖场生鲜区约1500平方米分为十个部门：
1）蔬果区、2）干货区、3）鲜肉区、4）鲜鱼区、5）熟食区、6）点心区、7）面包区、8）日配区、9）乳品区、10）冷柜区。
而“鸿寿坊”市集把蔬菜水果、鲜鱼、鲜肉区规模放大，再在这十个部门之外加了约十多个堂吃摊档就构成了烟火气生鲜市集。许多毗邻社区商业有生鲜市场或大型超市，那生鲜市集就不适宜当这样社区商业的主力店了，主力店需要另外选择有聚客能力的新型体验业态，如文艺文化主力店、运动健身主力店、家庭亲子主力店、创新自营主力店等；
4.项目业态商家落户条件
作为“鸿寿坊”主力店的挑高12米5000平方米的“市集”落户空间是专门更新改造设计重建出来的，西侧原来三栋老宅建筑拆除开挖建完地下车库后复建起来：
图源网络笔者编辑
见上图：这三栋老宅拆除后，重建的这三栋建筑只是上图黄线下面的外立面与上面用水泥柱子支撑起来的屋顶，里面是一个挑高12米用于落户这5000平方米整体大空间的双层“市集”；
5.项目商业动线条件
“鸿寿坊”商业运行动线通透，一楼南北两端与东侧人流集散点入口进来通道对准中心景观广场这个大的人流集散点；
二楼由大回廊连通五栋旧楼二楼与两个塔楼下商业裙房，集市上方采用小回廊联通二楼商家，垂直交通由自动扶梯加客梯组成，大回廊与小回廊动线周边连着几组直达地下车库的垂直电梯，见下图：
图源网络笔者编辑
6.项目后勤与停车配套条件
“鸿寿坊”物流与垃圾集散场地建于地下室，后勤通道连接物流配送电梯，物流与垃圾清运全部通过后勤通道，确保了商业运行场地清洁无臭味；
“鸿寿坊”停车配套极其充分，B1、B2、局部B3做停车库，15000平方米地面商业面积，供鸿寿坊商业运营配套用的机动车停车位目测估计超过400多个，见下图：
图源笔者拍摄
有了充足的地下车库，确保了鸿寿坊人气持续旺盛。
鸿寿坊为了在历史保护建筑下面建地下停车库，先把旧建筑进行保护性拆除，所有拆下的建筑构件与砖头编号保存，在地下车库建成以后，按照原样重建，花费了巨大的人力物力。笔者于2023年10月22日与24日两次前去考察都能停上车，目测尚有大量空的停车位；
7.项目场景与IP营造条件
“鸿寿坊”营造的场景条件为“旧”、“美”、“雅”，请看下面一组照片：
图源网络笔者编辑
笔者见过许多修旧如旧历史建筑，见过许多历史建筑与现代建筑组合在一起的建筑，鸿寿坊是少见的新旧建筑融合和谐案例之一，图一东南透视图给人感觉是历史建筑上方长出了现代化塔楼；
图二是重建的旧房内景，顶上几个老式吊扇着实给人有恍若隔世的感觉；
图三回廊东透视图让人有百年穿越之感，这样的场景与IP形象可以沁人心扉，让人过目不忘。
笔者现场遇到一位姓“爱“或”艾”大姐乘7号线地铁过来，跟笔者说她老早动迁离开这里了，得知“鸿寿坊”变成好地方了，她特意乘地铁回老家“白相相”，连声说：“老灵额！老灵额！我艾要来格（沪语：非常好、非常好，我还要再来！）”；
8.项目智能服务条件
除了营运管理类的智能化手段以外，鸿寿坊推出的智能化顾客服务类项目有会员特权、自助积分、积分换礼、吃喝指南、找店导航、停车导航与反向找车等服务。
二、错误的城市更新社区商业项目
打开模式教训
下面介绍一个城市更新不太成功的案子，其核心问题就是错误的“打开方式”导致的恶果，教训十分深刻。
下图所示的“外滩·中央”商场城市更新项目，位于上海南京东路步行街延伸段与九江路之间，由四幢老大楼（中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新康大楼）组合而成，由“南京东路—四川中路—九江路—江西中路”合围，总占地面积9621平方米，合计建筑面积约44000平方米。
2015年初，这四幢老大楼内商家租户被清场，“外滩·中央”项目的更新改造工作正式启动。改造计划是2017年底交房，2018年初开业。“外滩·中央”项目改造开发的商业定位是“三精一化”四大业态，即“精品零售”、“精致餐饮”、“精品酒店”、“艺术文化”四大业态，见下图：
外滩.中央图源笔者拍摄
然而，九年过去了，到今天为止，“外滩·中央”旧城更新项目的建筑物改造目测完工了，但里面的商业内涵却尚未更新成功——旧的商业去了之后，新定位的“三精一化”业态中除了一两家餐馆和咖啡吧之外，绝大部分还没有到位，如如上图所示，80%的商铺是“空铺”，内广场“门可罗雀”。
一般来讲，商业项目旧改是“腾笼换鸟求发展”，“点石成金财富来”，而“外滩·中央”是“项目旧貌换新颜”，“商家旧去新不来”。项目结局何以变成如此不堪？完全是这个城市更新社区商业项目错误的打开模式导致的，请看下面详解：
1.“外滩·中央”项目商圈区位条件极佳
1）南京东路步行街400万人/天；2）商圈内住宅30万人；3）办公50万人，见下图：
图源网络笔者编辑
2.“外滩·中央”项目物业交通条件极好
1）坐落于南京东路步行街，四面临路：南京东路、四川南路、九江路、江西中路；2）毗邻三条地铁线站：2号线、10号线、12号线；
3.“外滩·中央”项目商业定位条件没做好
商业定位没做细，商家落位没依据。甲方的商业定位仅仅是：
1）精品零售占35%；2）艺术文化6%；3）精致餐饮25%；4）精品酒店或办公34%。
这样只有“定性”没有“定量”的商业定位无法用于指导改造设计中做商家落户设计与商业运行性能化设计。
如下图所示，这个商业定位只是给楼层定位，没有给商家定位，这个“精品零售”没有具体商家品牌，也没有某个商家品牌落户哪个位置；
这个“文化艺术”是展览馆？演艺吧？影剧院？音乐厅？因为上述这些艺术类场馆绝对不是大平层上做的，而是定制场馆，事先不定制，后来是绝对引不进这种项目的；
这个超过万平方米的“精致餐饮”没有细致定位，没有具体品牌，就没法在设计中给他们定制场馆与配置运行条件；
这四个商业项目中就这个精品酒店也只是画了两栋楼的位置，也没有给出品牌与这个精品酒店的入户要求，见下图：
图源网络笔者编辑
4.“外滩·中央”项目业态落户条件没做好：
因缺乏商家精准定位，在改造设计中，没有把商家入户的条件和这些个性需求设计进去，那等于设计了一个“统铺”，房子就改造装修好了。
后来招商想引进的商家由于改造设计过程中没有做“落户”，许多重要商家没有落户条件，对建筑结构、层高荷重、场地要求、动线与垂直交通要求没法满足，商业运行机电配套有特殊要求无法满足，因此想引进的商户就招不进来了。
有特殊要求的商家想进来，如有精品餐饮中大型中式餐饮要有独立的垂直交通、精品（奢侈品）零售与文化艺术需要特殊的场景，还有可能需要跨楼层空间，但如果没有在设计施工中预留这样的条件，这类商业项目就无法引进来；
5.“外滩·中央”项目商业动线条件没做好：
垂直交通不充分，水平动线不连贯。
四栋百年历史建筑通过一个十字拱形玻璃连廊加一个穹顶联系在一起，变成“外滩·中央”整体，约4.4万平方米的新旧建筑连在一起成为一个街区。
但是街铺一般是单层，最多二层，二层商铺都是“一拖二”设置，一个对外开放的店铺门面上面叠合一个铺子，一般通过商铺里面小中庭踏步梯沟通一层二层，这样街面的二层铺还是能够把生意做起来的。
而“外滩·中央”项目除中央商场三层铺以外，其余三栋楼均是四层铺，传统的“一拖二”模式根本不适用，那一定要设置“共享”垂直交通与水平交通动线；
但“外滩·中央”仅仅设置了每个楼内垂直交通，楼与楼之间局部在三层设置连廊。在绝大部分二层以上商业面积水平与垂直交通不充分的条件下，是很难招到商家来开业的；
6.“外滩·中央”项目后勤配套条件根本没做好：
两句话：总体配套不到位，落客停车都不便。
建筑物内缺乏后勤通道，也没建地下物流中转站与垃圾集散场及集散通道。项目商业面积4.4万平方米，仅仅在上图新建大楼底下建了不足100个机动车停车位车库，离规范规定的440个机动车位与2000个非机动车位要求相去甚远；
笔者亲自过来问了中央商场五楼的海底捞饭店员工，来吃饭车停哪里？
答曰：开车过来吃饭的人的车停大丸百货或外滩地下停车库然后走过来吃饭。笔者再问这里有没有地下停车场，答曰有地下停车场车位极少只供内部停车不对外开放。
现代商场没有后勤系统支持卫生条件是无法维持好的；没有车位充足的停车系统支持，是没有远道而来的客人光顾的！
7.“外滩·中央”项目项目场景与IP营造条件还是不错的：
“外滩·中央”项目场景条件为“旧”、“美”、“雅”，请看下面照片：
图源网络
8.“外滩·中央”项目智能服务条件无从评价：
由于开业率低，以引导消费互联互通为特色的智能化服务体系一定不会完善可以理解，因而也无从评价。
三、小结
同样在上海市区，同样有历史保护建筑，同样的两个城市更新项目由不同的两个企业去做，产生了完全不一样的结果：
一个做成了“爆款”社区商业，一个做成了漂亮的“负资产”。
他们之间结果不同，实际上是由他们“城市更新”的不同打开模式导致的：
前者是“精准商业定位”、“定制更新设计”、“商家妥善落位”、“运行条件完备”，结果是“爆款”社区商业横空出世；
而后者是“粗放商业定位”、“自由更新设计”、“商家无法落位”、“运行条件缺乏”， 结果是耗尽真金白银得个漂亮的“寂寞”。
上海近年来关掉的大卖场与百货店估计不下于上百个，加上过去十年来建成的一出生就招不来商开不了业的烂尾社区商业资产，适合通过城市更新打造“爆款”社区商业的项目众多，大部分项目的体量、商圈区位条件与项目交通条件是非常不错的，蛮适合通过城市更新打造成“爆款”社区商业的。
如果您的项目商圈区位条件与项目交通条件是好的，那您只需要像“鸿寿坊”甲方那样做好“精准商业定位”、“定制更新设计”、“商家妥善落位”、“运行条件完备”，您的城市更新项目一定会成为“爆款”社区商业横空出世。
还有，就算项目商圈区位条件与项目交通条件是好的，若开发商不够上心任凭“粗放商业定位”、“自由更新设计”、“商家无法落位”、“运行条件缺乏”大行其道， 开发商定会耗尽真金白银到头来却得个漂亮的“寂寞”。
孰轻孰重，一目了然，请君做好选择，免入误区。
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