鸿寿坊自2023年9月底开业以来，便以具有精致烟火气的社区生活场景，火遍全行业，成为中国非标商业的必考察项目。
开业时间：2023年9月28日
地理位置：上海普陀区长寿路以南、西康路以西
停车场：地下两层，约400个停车位
鸿寿坊总建筑面积约8.8万㎡（含地上与地下），其中里弄商业面积约1.5万㎡，东西两栋精品甲级办公楼3.5+1.3万㎡，地下面积约2.4万㎡。
两栋写字楼与里弄商业之间又合围了一个开放的城市广场公共空间，二层有空中连廊，把食集、高层办公楼和里弄店铺的二层都连成一体。
鸿寿坊的沿街区域，定位为“日咖夜酒”形态，引入精品咖啡馆、小酒馆、精致餐饮等符合年轻人喜好的业态，为追求潮流生活的群体提供丰富体验。
鸿寿坊的中间区域，是近5000㎡的双层独栋空间——Foodie Social鸿寿坊食集。既有沿街面又面向内部广场，二层通过连桥与其他二层区域相通，提高可达性。
食集挑高12米，分为上下两层。一层为菜场、小型档口、主理人小店及公共空间，二层是面积较大的餐厅，走道两侧有一圈景观座位可以从中庭向下俯瞰。
开业初期，鸿寿坊的客流量和营业额就超出预期，据说前十天的营业额有1000万，每天的人流量达到了7万多。
这一现象在只有1.5万平方米的小体量商业中显得尤为突出。
即便开业已经一年，每天仍有稳定客流2万多人。根据赢商大数据监测，2023年，全国购物中心场日均客流2万人。鸿寿坊的客流量与很多大型商场比也毫不逊色。
抛开商业现象看本质，鸿寿坊的底层逻辑究竟是什么？
交通力：鸿寿坊位于普陀区长寿路商圈，是普陀的区中心和热点区域，属于上海核心商务区的扩展区，且紧邻轨道交通7号、13号线长寿路站，距离静安寺、南京西路核心商务区两公里左右
周边一公里内汇集地铁3、4以及14号线，可快速通达各大核心商圈及城市枢纽，实现高效便捷出行。
消费力：长寿路商圈是上海人口密度最高的区域，一公里范围内涵盖约11万常住人口与7.3万办公人口。
2000年前后，长寿路一带形成了比较成熟的社区，完整的商圈和一系列较早开发的高层商品房小区，给这一带奠定了基础。
商业氛围：长寿路商圈是普陀的区中心和热点区域，商业氛围比较好。
地铁站附近的亚新生活广场、巴黎春天、189弄购物中心、大洋晶典天安千树和旭辉里，都是普陀居民非常熟悉的地方。
历史人文：历史上，鸿寿坊曾经是上海的现代工商业起源地，距今已经有百年历史，与大自鸣钟广场和各类百货商店共同组成了上海沪西知名的商业街。
这里是老上海最具有烟火气回忆的一个地方，也是老上海人熟悉的大自鸣钟菜场。
▼ 鸿寿坊-改造前
▲ 鸿寿坊-改造后
更可贵的是鸿寿坊百年以来，留下的历史记忆，自带繁华和烟火气的商业基因，为后期顺势而为的改造积蓄了氛围。
在1.5万m²的项目空间内，鸿寿坊汇聚了70多个店铺。其中，“吃”占据了几乎90%的业态。
从小吃、特色主理人品牌到品质连锁和商务宴请。围绕所在的长寿路商圈的餐饮特色做“精致烟火气”升级。
01
自创自营的食集商业
鸿寿坊食集是瑞安新天地继2020年上海新天地、2021年瑞虹天地太阳宫“南里食集”之后，打造的3.0版本。
作为第三代“食集”，鸿寿坊食集针对周边不同年龄层居民的消费需求与生活方式，聚焦日常生活中的买菜场景，重点打造专属长寿路街道居民“跨世代共享”的鲜食体验。
连锁生鲜品牌荟森生鲜，门店每日清晨6点开市，向周边步行可达的居民供应种类丰富、品质新鲜、价格亲民的各类农产品及中式早餐，居民在消费过程中，能享受生鲜热食加工、蔬菜切配清洗、产品免费配送等“精致”服务。
食集内除了生鲜菜场，还有小吃、熟食档口、简餐，也有特色物产、零食、咖啡档口、花店、餐具家居用品等近40个租户。
▲ 鸿寿坊Foodie Social食集（不完全统计）
02
打造日咖夜酒24小时街区
餐饮布局全时段品类
要使“鸿寿坊”烟火气十足，光一个自创自营的食集还远远不够。
早餐、咖啡、brunch、甜品、奶茶、正餐、小酒馆、夜宵，各个时段的用餐需求都可以在项目内得到满足，价格公道又不失品质，日常三餐都能在这里找到好选择。
值得一提的是，项目内汇集了众多首店及特色品牌。如意大利与日本跨界餐饮品牌SANDO上海首店、酒精与艺术三川上CHUAN3上海首店、1975年诞生于美国德州的Chili＇s CAFE＆BAR；
主张在地青年文化的首家全新升级概念店—开吉茶馆、创新湘菜馆湘椒等，
除此之外还有许多高人气的网红品牌，如岚山早餐公司、苏小柳手工点心、廣蓮申、李叙青冒烤鸭、合興發茶冰室等，也为项目开业贡献了一波热度，促进了项目早期的粉丝基础建立。
▲ 鸿寿坊商业部分（不完全统计）
鸿寿坊将单一业态做成“天花板”，用食集+日咖夜酒+正餐拓宽了一老一小、写字楼长租与常住居民客户群。打造了年轻人有追求和老年人有需求的社交生活场景。
鸿寿坊新旧建筑物改造商业空间与动线规划堪称一流，使游客在里面逛通达性好，没有死角。
首先，鸿寿坊整个项目为商业街区+开放式中庭的格局，三面沿街，拥有多个出入口，进入方便。
其次，整体外观还原了原址典型的二层砖木结构石库门里弄住宅。
写字楼的裙楼和多栋商业「围合」形成中间的广场商业，以中央广场为聚客核心兼各种活动场所，再通过鱼骨状分布的街道肌理向四周辐射人流。
二楼两个回形动线，把五栋百年石库门老楼二楼与两栋塔楼底商二楼全部连成一体，构成环绕中央广场连通所有建筑物二楼的大回形连廊。
办公人群下楼消费便利，与商业客群之间也有了流动。
▲ 鸿寿坊-二层视角
除此之外，鸿寿坊食集内采用低能耗通风天窗、吊扇等低碳设计理念增加了里弄空间的开合有致。
▲在屋顶设置了可开启的天窗，不仅为室内提供了充足的自然光，还可以通过开启促进室内外空气交换，与吊扇相辅相成增强室内通风。
在鸿寿坊内，经常能看到相聚聊天的银发族们。项目方在前期调研中，就发现鸿寿坊反复会来的常客以周边居民为多，年龄稍长。
根据2023年的数据显示，鸿寿坊所处的普陀区，60岁以上的户籍老年人口高达38.34万人，占总人口的42.76%。是上海60岁及以上老年人口占比最高的三区之一，老龄化相对严重。
因此，我们也能看到鸿寿坊在‘适老关怀’上有了更多的关注与服务。
比如联合全场租户去电子化，提供收现、找零服务等，打造银发社交生活新场景。
鼓励租户给周边的银发族提供续热水、优惠打折等服务，也有租户通过展示敬老卡送点心、米浆水等，提升社区老人的幸福指数。
根据国家统计局数据显示，2023年年末，我国60周岁及以上人口超2.96亿，占总人口的21.1%。几乎每5个中国人里，就有1个60周岁以上的人。
2024年1月15日，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，是我国首个以“银发经济”命名的政策文件。
人口老龄化是不可避免的普遍现象，越来越值得商业地产人士投注更多的关注与创新，挖掘还未被满足的老年人的各种隐形需求，打造一个跨代际的、有人情味的城市生活空间。
鸿寿坊以在地居民的生活为导向，包容了鸿寿坊周边社区人们大部分的需求。老年人可以找到自己的生活内容，年轻人也可以找到适合自己的去处。
走在鸿寿坊，既可以快速经过小型档口，也可以坐下来喝酒、喝茶、喝咖啡，与好友聊天。
弄堂里有很多外摆位，可以坐在外面晒太阳，也可以选择在包房里享用午餐。
正如其官方公众号简介中描述的“此地只关心3件事：你的一日三餐，桌上的果蔬花香与友邻的浅酌深谈。”
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