随着“实施城市更新行动”首次被写入我国五年规划，城市更新已升级为国家战略，相关政策也进入密集出台期，政策方向从支持逐渐走向规范。与此同时，新时代背景下，随着消费者需求的日益更新，一些老城区商业深知“求变”才是不变的真理，只要不断迭代升级才能擦亮“金招牌”，走向可持续发展道路。
本文，将结合案例进行深入解析。
1、城市更新背景下，老城区商业迎来“焕新”生机
自2021年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也明确提出，将实施城市更新行动，城市更新已升级为国家战略，相关政策也进入密集出台期，政策方向从支持逐渐走向规范。
此外，在当下，已经进入城市更新时代，尤其是核心一线城市，可供开发的土地越来越少，新增土地稀缺已成现实，而资源、配备好的土地大多数都被头部企业收入囊中，这就倒逼着不少企业转向拥有更大机会的旧物业或存量改造。在此背景下，老城区商业将迎来“焕新”生机。
2、老城区商业如何擦亮“金招牌”？
新时代背景下，随着消费者需求的日益更新，一些老城区商业深知“求变”才是不变的真理，只要不断迭代升级才能擦亮“金招牌”，走向可持续发展道路。如何擦亮“金招牌”成为值得运营商们深思的问题。
案例解析
1、成都猛追湾
猛追湾，位于成都市成华区锦江沿岸，是成华区连接中心城区的门户地段，随着传统工业的衰落，这个城区也渐渐变得老旧破败。在2021年，通过全新的场景改造，该区域成为近几年来非常流行的街区式商业的代表，吸引了大批的年轻人和游客。
其中，场景营造是猛追湾街区更新项目的制胜关键。项目依托现有街巷、建筑等景观资源，运用街区美学设计理念，在产业特色鲜明、功能人性化基础上，在树池景观、地面铺装、标识标牌等装置中植入历史文化印记、主题元素，对多个店铺进行升级美化，实现“一店一招一品”“一街一世界”的街区场景。
此外，街区充分融合了城市传统文化和现代商业气息，通过大量的艺术装置让街巷艺术氛围变得浓郁，传递艺术生活。街区的业态引入大量网红店、首店，并利用街区空间的优势，开展市集活动。而且在猛追湾，市集不再是销售场所，更成为了展现猛追湾自身文化气息，与游客们产生互动的重要链接点。
项目成效：猛追湾城市更新项目通过项目更新带动片区焕新，为传统工业老区的转型注入新活力，动了周边30余家留存商家主动转业态提品质，拉动了片区商铺租金上涨60%－70%，荣获“新旅游潮成都”绿道文化旅游创意地标。
2、重庆不夜九街
在2000年的时候，重庆九街还是一处人人都避之不及的地方，这里有大量的老旧房屋与破败的工厂，造就了这里的“大片烂尾楼”，在2012年通过政府推动进行整街规划改造，现在这里不仅成为重庆人的夜生活聚集地，也被称为是重庆旅游打卡的“新地标”。
据悉，在几年前，九街还只是一条餐饮为主打的普通商业街。2012年起，九街开始提升娱乐休闲业态的比重，向“不夜街区”转变：引进Space、Flavor Tiki、Chaos等十余家品牌酒吧，成为重庆最潮流的酒吧聚集地；打造九街花园夜市，不仅有各种夜宵小吃，还有街头艺人、手工市集等零售、服务业态，让人们“有吃有逛”。
有了合理布局的业态，还需要有适应的文化氛围。九街不定时更换在广场唱歌的歌手，根据不同节日策划不同的活动主题，根据潮流的影视剧要素改变整体街道布置等。
现如今，据数据显示，目前九街的日均人流量约4万人次，节假日高峰则超过6万人次，60%以上都是游客，成为重庆名副其实的夜生活聚集地。
项目成效：依托九街高屋的知名度，带动周边的多个载体中的商业业态的夜间流量，形成产业集聚，延伸辐射发展特色街区，打造成以“旅游必达地，时尚先锋地”为主题的“重庆·不夜大九街”特色街区，形成重庆乃至全国闻名的夜经济的闪亮名片。
3、广州永庆坊
永庆坊位于有百年历史的恩宁路中段，坐落在广州老城的中心地带，其前身为永庆大街，自1931年建起，承载着西关老城几代人的辉煌与记忆。片区内保留了大量传统民居和文物保护单位，如李小龙祖居、詹天佑故居等，是一个典型的广州市老城历史街区。
自2006年起，广州市启动了恩宁路地块的旧城改造工作，其改造规划历经十余年探讨，由“大迁大拆大建”转为“保护更新利用”，并于2016年提出了“微改造”的城市更新模式。“微改造”模式的提出，为永庆坊的改造提供了新思路。最终，永庆坊创新采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式推进。
项目在空间改造上保存了原有“一纵两横”空间肌理，其中一纵为永庆大街，以其为主要展示面，布置特色商业，引导人流进入。“两横”为永庆一巷和永庆二巷，保留原有历史文化建筑，并植入公共建筑和少量商业。
此外，永庆坊项目将整体分成了“粤韵西区”及“风尚东区”。西区以文创特色、非遗传承、国粹文化、老字号为主要内容，顾客可在其中感受传统文化的新生魅力；东区则偏重国潮时尚、夜生活酒吧街、先锋文化体验，感受新活力带来的冲击与碰撞。
并且为满足周围老百姓的精神文化需求，永庆坊新建了一座仿古园林式的粤剧艺术博物馆。同时作为西关文化和非遗文化的集合地，永庆坊还打造了“广州首个非遗街区”，囊括“广彩、广绣、珐琅、榄雕、醒狮”等10余非遗文化项目。
现如今，永庆坊早已成为广州城市旅游新名片，全年客流量达到了963.2万人次。
项目成效：项目依托永庆大街的百年历史，保留原有历史文化建筑、空间肌理，并通过植入公共建筑和多元化业态，擦亮老城区商业“金招牌”，形成广州乃至全国闻名的旅游新地标。
实操要点
1、先定位后规划，准确的定位是前提
在老城区商业改造中必须遵循的基本原则，先定位后规划，准确定位是前提。需要充分了解项目目标客群的需求和偏好，挖掘项目历史文化、人文环境等特点，明确自身的竞争优势和定位点，从而制定出符合市场需求并能够突出独特性的商业定位，形成可持续发展的竞争优势。
2、场景升级、业态焕新是关键
除了在定位上下功夫外，场景升级、业态焕新也是必不可少的发力点。一方面场景的升级，可以通过打造展现沉浸性、创造性的场景实现，如公园式场景、历史文化场景、游逛式场景、怀旧场景、本土化场景等；另一方面业态的焕新，可以通过针对目标客群的需求引进相关业态，也开业针对项目定位，引进文创特色、非遗、老字号店铺等，为商业注入新活力。
3、规划设计决定竞争力。
规划设计决定竞争力，通过精心的规划设计，商业项目可以更好的把握市场需求，提升服务水平，增强竞争力，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现可持续发展和长期成功。具体可以从建筑、空间、运营、营销、景观、服务等方面入手。
结语：在城市更新背景下，老城区商业迎来“焕新”生机。然而，值得一提的是，老城区商业要想擦亮“金招牌”，必须遵循的基本原则——先定位后规划，准确定位是前提，业态布局是关键，规划设计决定竞争力。
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