引言：
近年来，在北上广深以及成都、杭州、武汉等一线与新一线城市市场中，冒出了许多号称“某某版太古里”的开放式商业街区项目，开启了“太古里模仿秀”的有趣现象，在这种遍地开花的趋势背后，大量项目的表现不尽如人意，甚至较多在运营数月时间后草草收场，本质上看，很多业内人士也非常清楚这些项目注定无法重现成都远洋太古里的辉煌。
今年4月份，武汉汉阳钟家村的远洋里CITYLANE项目首期开业，这个毗邻归元寺、被寄望为“武汉版太古里”的大型商业街区项目经历了十年规划期、投资逾300亿元，但开业效果不理想，当然这也与当下商业地产整体转存量、房企资金压力增加有很大的关系，但本文在这些方面暂不做过多讨论。
远洋里开街期间虽然人气一度登上“五一”假期武汉热榜第一（主要受益于假日活动和周边景区联动），可实际再去游逛后发现，现场可逛区域不大，空置率高，大量商铺尚未开张或仍在装修，已开业品牌档次非常一般，缺乏令人眼前一亮的业态和旗舰店，临街首层餐饮居然有大米先生。那么回过头去看，这届追逐“太古里热潮”的一批项目为何频频失利？本文将深入剖析总结近年各地模仿成都太古里的街区项目失败的几大原因，并探讨其中的经验教训。
一、成都太古里的成功与远洋的“学习”经历
要理解模仿者的失利原因，就一定要回顾成都太古里的成功秘诀。
成都远洋太古里于2015年开业，由远洋集团与太古地产合作开发，远洋主要负责前期建设，太古主导后期设计、招商和运营，这一点其实就注定远洋仅仅只学到了建筑设计部分，有皮没有核。
成都太古里深度融合了在地历史文化，项目围绕大慈寺展开，以“慢里”“快里”区分商业功能区域划分，街区内也保留修缮了多栋历史建筑，新建商业采用新中式川西建筑风格，从建筑设计层面就将传统院落街巷与现代开放式商业有机结合。
这一“开放街区+在地文化”模式营造出独特的场所精神和城市客厅氛围。
此外，在品牌矩阵上，成都太古里凭借太古地产及洪涛工作室的全球优质品牌资源，汇聚了众多高端旗舰店和首店品牌，形成强大的奢侈品集群，并在后续持续运营过程中紧抓当下潮流风向，引入一众品牌文化特色鲜明、个性十足的潮流品牌。
据统计，成都太古里年客流量可达3000万人次，2024年租金收入更是位居行业前列，累计招引区域或全国首店约80个，成功打造了竞品难以撼动的品牌护城河。可以说，精细化运营和高能级品牌赋予了太古里持久的人气和商业价值。
远洋集团通过与太古的合作，在北京颐堤港和成都太古里项目上均有着深度合作，比一众其他商业运营商更近距离的学习先进的商业规划和运营经验。然而，值得注意的是，远洋在成都项目中后期逐渐淡出主导，2011年太古地产增资后持股提高至81%，远洋股比降至19%，太古为确保运营品质而掌握了更大话语权。远洋此后虽一度恢复50%股权，但最终在2022年底完全出售了成都远洋太古里剩余股权，由太古地产全盘接手。换言之，成都太古里的成功更多归功于太古地产，远洋并没有掌控过运营管理，在品牌资源和运营细节上所获有限，那这部分也是商业地产项目运营成功的关键所在，某种程度来讲，是决定性因素。这也直接影响了日后远洋独立操盘“太古里式”项目的能力，当失去太古这位伙伴后，无法再重现盛景。
二、此类模仿秀玩家们失败的原因
原因一：缺乏原生调性，形似而神不似
许多城市的新建商业街区之所以难以复制太古里的火爆，首先在于缺乏在地原生文化底蕴和艺术精神。
成都太古里的成功同样也离不开大慈寺及周边历史建筑的滋养，让消费者在现代商业中依然感受到城市文脉的延续。同样，北京三里屯太古里依托了使馆区与酒吧街的人文氛围，上海新天地借力石库门老建筑，皆是在地文化与商业融合的典范。
反观许多模仿项目，往往只是照搬太古里的建筑形态，却没有相应的灵魂。例如，北京前门大街在2008年改造时试图营造复古氛围，采用了仿民国风格的新建建筑，结果让整条街看起来既不新也不旧，陷入尴尬处境，缺乏真实历史质感，割裂的设计与在地文化某种程度导致后续招商经营困难。
再比如一些城市生搬硬造“仿古街”“欧陆风情街”等，无论建筑设计多么精美有调性，但由于和项目所在地的真实文脉脱节，最终都难逃游客三分钟热度、本地人敬而远之的命运。缺乏原生性使这些街区无法成为城市独特名片，仅有其表而无其神，做不到长期吸引消费者自发地反复前来停留。 武汉远洋里的规划者显然意识到了文化植入的重要性，项目选址在汉阳古城片区，保留了圣母堂等历史建筑并融入楚风汉韵元素。然而，场景搭好了但内容没跟上，开业后街区内文化艺术体验寥寥，多数空间还是被零售餐饮填充，和周边归元禅寺的禅意文化没有形成联动，只有空间上的紧靠，没有内核上的交心。因此，停留在“有其形而未充分发其神”的阶段，如果后续活动和内容运营还不能延续在地文脉特色，那往后去看，可能可以依托景点自然客流成为一处配套商业，但项目的未来就不再是掌握在自己手里了，而且未来转型难度只会更大。
原因二：品牌定位失准，缺少精细明确的筛选原则
品牌矩阵的吸引力决定了一个商业街区的生命力。
成都太古里之所以让各地消费者趋之若鹜，一个关键在于其中云集了许多其他地方没有的好店、名店、首店、旗舰店等。然而，不少模仿项目在招商定位上出现失误，导致业态同质化、品牌档次不可控，无法形成差异优势。
这里也有一个前提，并非所有的运营商都能够像太古、恒隆等港资外资运营商拥有奢侈品牌资源，所以在此指的品牌矩阵并非单一的奢侈品牌，而是指合理的、差异化的、符合在地文化属性的。
远洋里街区当前有By Buy Bye、Gallery 18.9此类个性化较足的品牌，但数量极为有限，其余大量仍以星巴克、麦当劳、连锁茶饮、小米华为体验店等常规品牌为主，且将许多好的区位商铺给到了连锁品牌，限制了项目基调。
连锁品牌往往与项目联系深度较浅，此类品牌经营模式固化、相对死板，更倾向店内活动，与项目联动的局限性高。这种品牌组合在当地其他商场或街区随处可见，难以给消费者提供非来此不可的理由。 类似的问题在不少城市的街区项目中出现，有的因为招商资源有限，只好引入以餐饮、小零售为主的本地商户，结果整个项目沦为大排档、美食城，缺乏调性。精准的品牌筛选需要深刻理解目标客群和所在区域定位，在吸引了优质特色品牌后一定要加强项目运营团队与品牌团队的沟通交流，要在日常经营过程中形成共创的理念，否则，品牌调性不统一、缺乏亮点，新街区很快被消费者贴上“平庸”的标签。针对共创，此后会单独分析一次杭州玉鸟集。
原因三：运营商经验短板，招商运营后劲不足
再好的街区环境和再响亮的定位slogan，如果缺少团队的长期运营，也难以为继。
许多开发运营主体缺乏足够的商业运营经验和资源，也是失败的重要原因。成都太古里的背后是久经沙场的太古地产团队，在资源获取、商业运营细节上功力深厚。
反观许多街区项目，大多由国内开发商自行主导，不少开发商以往专注于住宅地产，商业运营是短板。
远洋集团在失去太古合作后，商业板块的短板就出现了，独立运营的杭州乐堤港、北京未来广场等项目市场声量平平，难言成功。当然，远洋自身近年财务压力大、营收和毛利双降，也存在客观因素，导致无力投入更多资源去精细培育这一项目。同样，地方城投公司或缺乏商业操盘经验的开发商来运营，由于团队经验不足，往往表现为：前期招商局限于人情关系或本地中小品牌，缺少对目标业态的前瞻布局；开业后缺乏持续的营销活动和内容更新，人气逐渐下滑；遇到业绩不达标，运营方急于通过降低租金门槛引进不匹配的业态救场，进一步拉低品质，形成恶性循环。
相比之下，优秀的运营项目团队注重长期品质，宁愿投入时间招商等待适合的品牌，也不轻易降低标准，这种定力和专业素养是好，但在当下如果运营商没有强大的资金储备，也难以坚持。这里需要再次强调共创的概念，近年主理人生意模式表明消费者不再一味地追求名品，而是更倾向情绪消费、自我消费，个性化明显，在此大环境下，如不是大体量项目，务必要明确自身精准精细定位，这个定位一定要足够细，和品牌不要仅保持表面的承租方出租房关系，而是合伙人关系，这一观念是长期主义的表现。
原因四：同质化竞争严重，水土不服导致失灵
当开放式街区商业一哄而上时，其实同质化竞争已经埋下隐患。
一个模式成功了，各地纷纷复制，结果是每个城市都想打造“XX版太古里”，但消费市场和品牌拓店计划是有限的，不可能人人成C位，同时市场内还有盒子商业不断增加，导致项目扎堆，既分散了稀缺的优质品牌，也让消费者产生审美疲劳。 此外，不少城市的模仿秀没有正视自身的客观条件差异。
成都太古里的成功有其独特土壤，春熙路商圈原本就商业旺盛，大慈寺片区旅游人流充足，成都人休闲消费的习惯与较温和的气候也利于街区长时间逗留。而一些照搬模式的城市并不具备这些条件。
例如，东北和西北部分城市冬季严寒漫长，室外街区难以提供舒适的全年候体验；有的项目所在行政区本地消费人群更加追求性价比，高品质品牌难以招引。水土不服使得同样的配方在不同城市未必生效。
值得警醒的是，一些项目在2025年仍过于迷信“网红打卡”效应，认为造一个仿太古里或打造一批网红场景、美陈就能一夜成为新地标，带动人气与经济。但实际证明，缺乏差异化定位、精细化设计规划、长期运营投入，这类速成的网红街区往往昙花一现，有的甚至保质期不满一周。商业项目终究要回归商业本质，离不开扎实的消费支撑和持续的内容供给。
最后，复制形态易，复制精神难
总的来说，成都太古里之所以难以被简单复制，正是因为它成功的关键不在于建筑形式，而在于一整套完善复合的软硬件体系，契合城市文化的场所精神，具有高质量且独特的品牌内容和专业长线的运营手段，以及与城市共同成长的耐心。
那些太古里模仿秀的失败案例无一不在说明，照猫画虎只能学到表皮，若无内在灵魂和实力支撑，只会沦为平庸甚至成为失败案例。 对于开发商和城市运营者来说，打造类似开放式商业街区时应更加理性，毕竟商业项目的投入成本巨大，不可拍脑袋而为之。作为开放式项目本身就有物业形态优势，前期一定要充分挖掘本地独有的文化IP，形成他人不可复制的项目气质；做好调研，精准定位目标客群，引入与定位相符且有新鲜感的品牌，宁缺毋滥；引入或培养专业的运营团队，做好持续招商和内容更新；同时评估市场环境和自身条件，不盲目追高端或跟风热门模式。
在这方面，本频道也借着远洋里项目未来的发展简单提一提拙见，在当前经济环境下行与企业自身面临的困难，本项目即好也不好，好在它区位独特，有潜力成为武汉名片项目，如果能沉下来多挖掘在地属性，在后续运营中深耕“三大方向”：寻求政策扶持以首店经济补强品牌矩阵、以夜间经济激活街区活力、以文化策展理念丰富场所活动，那么或许有机会真正成为汉阳的城市新名片。商业没有捷径可走，每一个“现象级”项目的背后都有难以复制的独特基因与长期努力。
参考资料：
《武汉远洋里一期商业4月底即将亮相："武汉版太古里"能否兑现？》
《乐堤港，远洋商业再立王牌？》
《远洋集团出售所持全部成都太古里股权太古地产接手》
【免责声明】本文来源于维他命商业，版权归原作者所有，内容仅供交流与学习，不构成任何商业目的。版权归原作者所有，如涉及作品内容、版权和其它问题，请及时与本站联系，我们将在第一时间处理。谢谢！
推荐阅读：
商业运营，太古里商业地产运营经验总结
https://www.onewedesign.com/xingyezixun/13-3413.html
丽江古城商业业态与运营经验借鉴
https://www.onewedesign.com/shangyejiesheji/65-3638.html
