社区商业是城市商业中一个重要组成部分，它是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
这样的商业项目仿佛就建立在我们普通市民的“家门口”，除了柴米油盐酱醋茶，还有什么是可以触动消费的呢？
曾被冠以“购物天堂”的香港商业如今正在悄然变化，尝试着探索和制造更多吸引内地以及国际旅客的理由。与此同时，深度经营本地社区客群，亦成了香港商业的主要命题。
本篇将从香港的“边边角角”出发，以“社区视角”，聚焦香港非核心商圈商业，探索香港社区商业是如何完成“躬身入局”，融入民众的。
PART.01
乐富广场
“网红菜市场”带火的社区mall
乐富广场临近香港地铁观塘线上的乐富站，其附属住宅区——乐富邨，属于香港房屋委员会辖下的公共屋邨之一。
乐富邨有一道连廊直通商场F1层，且可连接UG2层的“乐富街市”。作为香港的“超级包租公”，领展手握超50个“鲜活街市”，雄踞在非CBD处。
爆改后走红的“乐富街市”，只是其中一个典型案例。
空间设计上，这里的摊档与摊档，按品类聚合——粉红色1区是海鲜水产，青绿色2区以肉档为主，蓝色4区则侧重日杂用品；以区块分散，横竖交叉的动线中，人行通道普遍较内地菜市场宽敞、直爽。
乐富街市菜市场导视图
视觉感上，乐富街市像是个mini型的商场。每一个摊档，都有属于自己的专属名字；每一个摊主，都像是在经营一家自己的小店，个性感、归属感被放大。
菜市场每个摊档都有个认真的名字
在乐富广场的二楼还有一个绿坪如茵的社区公共空间。粉蓝相间的充气床上，有家长陪同的小朋友上蹦下跳；绿地上“生长”出来的座椅可随心而坐....这样一个空间的存在，正好为居民们营造了惬意、舒适、自然的社区氛围。
而乐富商场内部还有细分的商品及服务：美食服饰、日杂百货、银行邮局、药房诊所、儿童教育、养老看护……关于社区生活的一切，都能在商场找到触及之处。
这才是一个“合格”社区mall，应该有的样子。融入社区，是它的基本生存之道。让社区生活的人们，在这里自由畅快的呼吸与行动，则是它可持续发展之道。
PART.02
POPCORN、康城THE LOHAS
拿捏香港富人心
POPCORN和康城THE LOHAS之间仅有一站地铁的距离，前者连接将军澳地铁站，后者连接康城地铁站。
从地铁出入口进入，可以看到整整一大片落地玻璃墙，户外是开阔的绿植。绿植环绕着一栋栋成色较新、楼高逼人的住宅楼。
显然，与乐富街市聚焦公屋居民不同，POPCORN和康城THE LOHAS周围聚集的是买得起房的人。在香港，但凡能买得起房，至少是千万富豪家庭。
POPCORN开业于2012年3月，占地34.5万平方呎（约3.7万平方米），座落于将军澳真正中心点，由新鸿基地产与港铁公司共同开发，港铁物业公司负责运营管理。
POPCORN外立面
POPCORN连接各区的巴士、小巴总站，为区内主要交汇中心，以东九龙甲级写字楼客群、年轻中产及上盖酒店住客为目标客群。
从商场导视图看，POPCORN零售业态偏重，占比约3/4，涉及时装、零售美食、超市百货、礼品/书籍/文具、运动用品、钟表及首饰、皮鞋/手袋14个品类。其中，国际运动大牌基本全部在这里铺排，还有Dior等几个奢侈品牌。
似乎POPCORN运营方看来，相比富人阶层，中产阶层物欲需求更强烈，即便在离家很近的mall也相对容易调动购买欲。
相反，餐饮业态大概占比1/4，品牌有29个，整体少而分散。
POPCORN倾向于通过零售消费，释放年轻客群的消费力。但同样位于将军澳片区的康城LOHAS，走的则是完全迥异的路线。
日出康城，被称为全香港住宅数量最多的大型私人屋苑（即小区）、“最富豪区”。分13期开发，目前已有超40座超200米以上的大型高层住宅楼盘，预计2025年全部建成。
“香港体验官”公众号发文称，日出康城备受欢迎的原因是，大户型居多。以第二期领都为例，全部是三居室或四居室，最小户型的实用面积也有700多平方呎（约77平方米）。因为毗邻将军澳和清水湾郊野公园，这里还提供日落海景房、视野开阔的山景房等不同视野的户型。
康城THE LOHAS视野
可以看出，日出康城的主要客群比POPCORN还要高端。那么，富裕阶层在家门口的商场，会为什么买单？
康城LOHAS给出的答案：富人的物欲消费没那么高，在社区mall里不需要传统意义上的高端消费、奢侈品消费，而是需要代表品质生活的餐饮、康养保健、社区服务、休闲体验。正如LOHAS的全称释意：Lifestyles of Health and Sustainability。
商场导视图上，餐饮业态占了接近45%，从1层到4层都有分布。
其余的业态亮点是：没有一个奢侈品牌，钟表及首饰也仅有周大福、六福珠宝；保健及个人护理品类，不仅有万宁屈臣氏，还有多家中药房；服务板块品牌清单很长，其中以银行、赛马会、保险、地产置业为主，专业祛斑的高端医美品牌Oasis亦在其中。另外，这里设有全港最大的市内溜冰场。
上述考察基本侧重于客群属性和业态品牌，这不足以描摹POPCORN和康城LOHAS的全貌。但从中已可看出，香港郊区社区商业，对客群生活需求的洞察功力是如此的独到。
PART.03
未来CBD社区商业
启德两大“明星项目”
启德拥有两个明星项目，最受瞩目的当属南丰集团地王项目——AIRSIDE，是启德发展区最高摩天大厦，总投资金额达320亿元。
离AIRSIDE最近的地铁，是“启德地铁站”D口。项目对外宣传是即将于2023年第三季度正式试营业。
该项目共包括47层高的AIRSIDE综合大楼，提供32层甲级写字楼，并连接地下购物街，提供面积70万平方呎的多层购物商场。
南丰集团地王项目AIRSIDE
在寸土寸金的香港，保留足够的绿地或其他形式的公共空间，似乎是商场们一种不成文的规矩。不过是面积有大有小，布局形态不一。
按照目前找到的资料介绍，AIRSIDE设有近6000呎的活动场地外和过千呎艺文创意空间，以进行为香港及国际艺术家提供场地举办活动、展览、分享会、工作坊等，有点K11 MUSEA 范的商场。
而它的另一对手，在“启德地铁站”B口正面扑来两座对称的“大家伙”——启德SOGO，同样押宝艺术调性。
资料显示，利福国际以73.9亿元拿下的SOGO地块是启德一代地王，后被AIRSIDE赶超。计划在1座10楼将设置约2层高的艺术展览空间，12楼餐厅层户外设有平台花园，13楼亦会设一个有盖的空中花园。
而为了解决目前商圈内遇到的“区位联通性弱”“人群不聚集”等现实问题，启德将启动一条长近1500米的地下街，联通九龙城、新蒲岗、启德站及宋皇台站，预计2029年前陆续落成。
期待这条香港最长购物街——半条弥敦道长、尖沙咀柏丽购物大道5倍长——能够为启德商圈带来聚合式的质变。
PART.04
铜锣湾百年社区
隐世社区中小店聚合新生
香港还有另一种相对隐藏式的社区商业形态——传说有大片咖啡聚集的大坑社区。大坑是个百年老村落，又被称为“铜锣湾后花园”。
在这里，闹市人潮汹涌的喧嚣隐退在身后，空气中都是隐世小社区的安静。
社交平台上打卡很多的NO2咖啡店
这个名声响亮的咖啡片区，其实并不大——大约横纵各有四、五条短小街道。
三年过后，这里包括咖啡店、酒吧、小食店等多了十几家。相比拥有六七十家咖啡店聚集的广州六运小区，大坑咖啡社区的咖啡聚集现象并不是很明显。
那么，真正让大坑在当地人心中，成为一种“后花园”式的存在，原因是什么？
在其中一家咖啡店UNAR COFFEE的可免费取阅小手册里，隐约能得到答案。
这是一本莫兰迪蓝的折叠手册，记录了几座标志性建筑相关的故事。比如，大坑莲花宫，每年会上演手作舞火龙民宿……几段短小的图文，透露出对大拆大建的“商业进化”的强烈反抗，对消逝的社区记忆的遗憾和愤怒，以及对所能留存的珍视。
由此可以发现，香港社区商业，除了备受推崇的菜市场社区商业、郊区巨型社区商业、未来CBD社区商业，另一种重要的存在是，类似大坑这样的小店片区。这里的人，对社区的热爱，得到了适度的包容和尊重。
而显然，多元和包容，是香港作为一个国际大都市，必须有的胸怀。
探索完以上商区，可以看到香港的社区商业大部分是延着地铁线生长的，并基于TOD开发模式，叠加了对社区生活（community life）的思考和解构。目前内地这种模式，还处于探路阶段。
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